De las viviendas turísticas inscritas en Málaga, 371 son residenciales y suponen el 65 por ciento de todas ellas, y cada una tiene que exhibir un código con la forma VUT/MA/00000. Una vivienda de uso turístico es un inmueble completo o cedido por habitaciones que se ofrece con fines turísticos y debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía antes de empezar a funcionar.
Esa inscripción deja un rastro público. Y ese rastro, que el propietario está obligado a enseñar en cada anuncio, es la única forma que tiene quien reserva de distinguir un alojamiento reglado de uno que no lo es. Está delante de todo el mundo, en la misma ficha donde se mira el precio. El Decreto 31/2024, de 29 de enero obliga además a limpieza a la entrada y a la salida y a un teléfono de atención las 24 horas, y desde el 23 de agosto de 2025 el consistorio no admite altas nuevas en ningún punto del término municipal.
¿Se pueden dar de alta apartamentos turísticos nuevos en Málaga? No. Desde el 23 de agosto de 2025 hay una suspensión en todo el término municipal, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General que la motivó. Antes ya había 43 barrios cerrados por saturación. El código VUT/MA es obligatorio en toda publicidad, plataformas incluidas.
Tres fases en catorce meses, y la de agosto de 2025 sigue vigente
El Ayuntamiento de Málaga no cerró la puerta de golpe. Lo hizo en tres movimientos encadenados, cada uno más amplio que el anterior, y el último es el que rige hoy.
Málaga tiene suspendida la inscripción de nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal desde el 23 de agosto de 2025, por un periodo máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General que la motivó. Antes de esa suspensión general ya existía una zonificación que cerraba por completo 43 barrios.
| Fase | Desde | Alcance |
|---|---|---|
| Instrucción municipal | Junio de 2024 | Solo se admiten altas con entrada y servicios independientes del resto del edificio |
| Zonificación del Plan General | 14 de enero de 2025 | 43 barrios cerrados, 32 con techo y 296 abiertos con condiciones |
| Suspensión general | 23 de agosto de 2025 | Ninguna alta nueva en todo el municipio |
La primera fase fue una instrucción de junio de 2024 que exigía acceso, evacuación e instalaciones de luz, agua y teléfono independientes de las del resto del bloque. La segunda repartió la ciudad por barrios. La tercera las cubre a las dos.
La suspensión se apoya en el apartado 2 del artículo 6 del Decreto-Ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda, de 24 de febrero. La Junta de Gobierno Local la acordó el 14 de agosto de 2025, el Boletín Oficial de la provincia la publicó el 22 y entró en vigor al día siguiente. Su duración está atada a la tramitación de la modificación de elementos del Plan General número 26, que a fecha de esta comprobación seguía en fase de inicio.
Conviene entender qué no hace la suspensión. No cancela ni una sola inscripción existente, así que la oferta que hay sigue estando ahí. Lo que congela es la incorporación de pisos nuevos mientras la ciudad decide qué modelo quiere.
Por qué en 2024 dejaron de llamarse viviendas con fines turísticos
El cambio de nombre parece cosmético y no lo es. El Decreto 31/2024, de 29 de enero, en vigor desde febrero de aquel año, sustituyó en toda la normativa andaluza la expresión «viviendas con fines turísticos» por «viviendas de uso turístico». De ahí sale la sigla VUT que aparece hoy en los códigos, en los anuncios y en los acuerdos municipales.
Ese decreto es la pieza que hace posible todo lo demás. Su artículo 2.2 habilita expresamente a los ayuntamientos para establecer limitaciones, por razón imperiosa de interés general, respecto al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodo, área o zona. Sin esa habilitación, el Ayuntamiento de Málaga no habría podido zonificar nada.
También fijó topes de capacidad que sirven como primera comprobación rápida de cualquier anuncio. El artículo 5.4 establece un máximo de quince plazas cuando se cede la vivienda completa y de seis cuando se cede por habitaciones. Un anuncio que ofrezca dieciocho camas en esta modalidad no encaja con lo que la norma permite.
Y estableció algo que se usa poco: los datos que el titular introduce en la declaración responsable, incluida la referencia catastral, son de acceso público a través de los buscadores abiertos de la Consejería. La transparencia no es un gesto voluntario del propietario, es una consecuencia del trámite.
El código VUT/MA tiene que estar en el anuncio, no en la puerta
Cada vivienda inscrita en el registro recibe un código con el formato VUT/MA/00000, donde VUT identifica la modalidad, MA la provincia de Málaga y los cinco dígitos el número de orden de inscripción.
La obligación es explícita: el titular debe indicar ese código en toda publicidad o promoción que realice, incluidas las plataformas online. No en un cartel del recibidor, ni en el contrato que se firma al llegar. En el anuncio, antes de que nadie pague nada.
Esa diferencia es la que convierte el código en algo útil. Si estuviera solo dentro del piso, serviría para reclamar después. Estando en la ficha de la plataforma, sirve para decidir antes.
Qué hacer si el anuncio no muestra ningún código
La ausencia del código no demuestra por sí sola que la vivienda sea irregular: puede tratarse de un descuido del anunciante o de otra modalidad de alojamiento con su propia numeración, como los establecimientos de apartamentos turísticos. Lo razonable es pedírselo al anunciante antes de reservar. Si no lo facilita, esa negativa sí es información.
Cómo se comprueba, y qué dice cada resultado
La Consejería de Turismo mantiene un buscador público de establecimientos y servicios turísticos. Se entra sin registrarse, se filtra por la actividad de viviendas de uso turístico y se consulta. No hace falta ser el titular de la reserva ni acreditar nada.
- Copia el código del anuncio. Debe tener el formato VUT/MA seguido del número de orden.
- Búscalo en el registro de la Junta. El buscador devuelve la ficha de la inscripción si existe.
- Compara la dirección y el municipio. Un código válido que corresponde a otra localidad no ampara el piso que estás mirando.
- Mira la capacidad. Si el anuncio ofrece más plazas de las inscritas, hay algo que no cuadra.
El resultado se lee en dos direcciones. Que el código exista y coincida significa que la vivienda está en el registro y que su titular presentó la declaración responsable. Que no aparezca no equivale automáticamente a fraude, pero deja al huésped sin ninguna de las garantías que la norma asocia a la inscripción.
Y hay un dato que da la medida de esa depuración. La Junta de Andalucía canceló más de 9.200 inscripciones de viviendas de uso turístico entre 2024 y el primer semestre de 2025. De esas, 3.426 corresponden a la provincia de Málaga, la cifra más alta de las ocho provincias andaluzas y más del triple que las 1.087 de Sevilla.
Los 43 barrios que ya estaban llenos antes de la suspensión
La zonificación que entró en vigor el 14 de enero de 2025 dividió la ciudad usando los 417 barrios del callejero municipal y un solo indicador: qué porcentaje del parque de viviendas familiares de cada barrio está inscrito como uso turístico. Qué se paga de alquiler residencial en cada distrito, y qué dice el Ayuntamiento sobre el peso de la vivienda turística en ese precio, está en el precio del alquiler en Málaga.
| Zona | Presión turística | Barrios | Qué permitía |
|---|---|---|---|
| Decrecimiento | Más del 8% | 43 barrios | Ninguna inscripción nueva |
| Crecimiento acotado | Entre 4,53% y 8% | 32 barrios | Solo hasta llegar al 8% |
| Crecimiento | Menos del 4,53% | 296 barrios | Con entrada y servicios independientes |
| No residenciales | — | 46 barrios | Excluidos de la delimitación |
De los 417 barrios del callejero, 371 son residenciales y entran en el reparto. El 4,53% no es un número redondo porque no es una decisión: es la media municipal. Y el 8% marca el techo máximo de viviendas turísticas por barrio, calculado sobre las viviendas familiares disponibles según el Catastro y redondeado al entero más próximo.
La lista de la zona de decrecimiento explica bastante de la ciudad. Están el Centro Histórico, La Merced, Lagunillas, El Ejido, La Goleta y El Molinillo, pero también el frente marítimo entero del este: La Malagueta, Baños del Carmen, Pedregalejo Playa, Playas del Palo, El Candado y Torre de San Telmo. La franja de Pedregalejo y El Palo queda partida entre las dos primeras zonas, con la parte de playa cerrada y el núcleo de El Palo en crecimiento acotado. Buena parte de lo que recorre la ruta a pie por el centro histórico cae dentro de la zona de decrecimiento.
El estudio en que se apoyó la medida, elaborado por Espacio Común Coop con datos del Registro de Turismo de Andalucía y del Catastro, concluyó que las viviendas de uso turístico suponen casi el 75% de las plazas de alojamiento turístico ofertadas en la ciudad y que los barrios del distrito Centro concentran el 65% de todas ellas. Que La Merced y el Centro Histórico salieran cerrados no fue una sorpresa para nadie.
El Ayuntamiento se comprometió a revisar el número máximo por barrio al año de la entrada en vigor y después con una periodicidad máxima de cuatro años, así que el reparto no es permanente.
Lo que el propietario está obligado a poner a tu disposición
La inscripción no es solo un número. Arrastra un paquete de obligaciones que el artículo 6.2 del decreto detalla y que constituyen, del lado del huésped, otros tantos derechos.
- Teléfono de atención las 24 horas → para incidencias durante la estancia, no un correo que se contesta al día siguiente
- Hojas oficiales de quejas y reclamaciones → a disposición del huésped, en el propio alojamiento
- Limpieza a la entrada y a la salida → corre a cargo del titular, no del que se aloja
- Normas de uso y de la comunidad → incluidas las de mascotas y tabaco, informadas por adelantado
- Factura con el código de inscripción → con identificación, fechas de entrada y salida y precio
Esa última es la que cierra el círculo. El código que debía estar en el anuncio vuelve a aparecer en el justificante de pago, de modo que el mismo número sirve para elegir antes y para reclamar después.
Todo esto convive con una realidad que conviene decir sin adornos: la norma describe lo exigible, no lo que ocurre en cada piso. Comprobar el código antes de pagar es lo que permite saber en qué terreno se está.
Lo que este artículo no puede decirte
Hay una pregunta razonable que no tiene respuesta publicada: cuántas viviendas de uso turístico hay hoy en Málaga capital. El Ayuntamiento no publica un recuento absoluto por distrito. Lo que publica es el reparto derivado —cuántos barrios superan cada umbral— y el buscador de la Junta funciona como consulta en vivo, ficha a ficha, no como estadística agregada.
No es un dato que se esconda. Es un dato que se publica de otra forma, por porcentaje de presión sobre el parque residencial y no por número de pisos. Para decidir dónde dormir, esa segunda forma dice más: un barrio con el 9% de su parque en uso turístico está tensionado independientemente de si eso son doscientos pisos o dos mil.
Qué zona conviene según cómo viajes es otra conversación, y está en dónde alojarse en Málaga. Si el barrio queda lejos del centro, lo que decide la elección es la red de transporte, y eso se explica en cómo moverse por Málaga. Si el alojamiento cae dentro del centro y llegas en coche, antes de reservar conviene mirar también las zonas de especial protección, porque el acceso rodado al portal no está garantizado en todas las calles.
Preguntas frecuentes sobre los apartamentos turísticos de Málaga
¿Se pueden dar de alta apartamentos turísticos nuevos en Málaga?
No. Desde el 23 de agosto de 2025 hay una suspensión que afecta a todo el término municipal, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General que la motivó. Antes de esa fecha ya había 43 barrios cerrados por saturación.
¿Qué es el código VUT y dónde tiene que aparecer?
Es el número que el Registro de Turismo de Andalucía asigna a cada vivienda de uso turístico, con el formato VUT/MA/00000 en la provincia de Málaga. El Decreto 31/2024 obliga a incluirlo en toda publicidad o promoción, incluidas las plataformas de reserva online.
¿Cómo se comprueba si un apartamento turístico de Málaga está registrado?
La Consejería de Turismo mantiene un buscador público de establecimientos y servicios turísticos donde se filtra por actividad y se consulta el código. No hace falta identificarse ni ser el titular de la reserva para consultarlo.
¿Cuántas plazas puede tener una vivienda de uso turístico en Andalucía?
Quince cuando se cede la vivienda completa y seis cuando se cede por habitaciones, según el artículo 5.4 del decreto. Un anuncio que ofrezca más plazas que ese tope no encaja con lo que la norma permite en esta modalidad.
¿Qué está obligado a darte el propietario de una vivienda de uso turístico?
Un teléfono de atención disponible las 24 horas, hojas oficiales de quejas y reclamaciones, las normas de uso del inmueble y de la comunidad, y una factura que incluya el código de inscripción. La limpieza a la entrada y a la salida también es obligación suya.
¿Qué pasa si el alojamiento no está inscrito en el registro?
Prestar alojamiento turístico sin inscripción se considera actividad clandestina y es una infracción grave de la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía. Entre 2024 y el primer semestre de 2025 la Junta canceló 3.426 inscripciones solo en la provincia de Málaga. Para quien está eligiendo alojamiento y no sabe si le conviene ese formato, el umbral por noches está en hotel o apartamento en Málaga.
Dos minutos antes de darle a reservar
Copiar el código del anuncio y buscarlo en el registro de la Junta lleva menos tiempo que leer las tres primeras reseñas. Si el código está y coincide en dirección y capacidad, se reserva con la tranquilidad de saber que hay un teléfono de 24 horas y unas hojas de reclamaciones detrás. Si no está, siempre queda preguntarlo antes de pagar.
Lo que cambió en agosto de 2025 no afecta a lo que ya existe, así que la oferta sigue siendo amplia. Cuánto pesa el alojamiento en el total del viaje está desglosado en cuánto cuesta un viaje a Málaga, y qué hay alrededor de cada zona, en qué ver en Málaga.
El código tarda dos minutos en comprobarse y es la única prueba que el huésped puede pedir por su cuenta.