El Ayuntamiento de Málaga tiene su propio índice del precio del alquiler y lo publica desagregado hasta el barrio, con una serie que arranca en 2015. Se llama IPRA y se mide en euros por metro cuadrado construido al mes.
Leído por distritos el mapa parece plano y leído por barrios no se parece en nada: entre distritos la diferencia es de vez y media, entre barrios de casi 7 veces. El documento lo firma Espacio Común COOP para el Instituto Municipal de la Vivienda y lleva fecha de octubre de 2023, con serie desde 2015.
¿Cuál es el distrito más caro para alquilar en Málaga? El distrito Centro, con un IPRA de 8,54 euros por metro cuadrado, seguido de Málaga Este con 8,33. El más barato es Puerto de la Torre, con 5,37, según el mapa del Instituto Municipal de la Vivienda de octubre de 2023. Entre el primero y el último hay una vez y media.
Los once distritos, de 2015 a 2023
El documento se titula «Análisis, estudio y actualización del mapa de precios de referencia de alquiler residencial en el término municipal de Málaga», lo firma Espacio Común COOP para el Instituto Municipal de la Vivienda, y lleva fecha de octubre de 2023.
Su anexo publica el índice año por año. Puestos en paralelo, los once distritos quedan así.
| Distrito | IPRA 2015 | IPRA 2023 |
|---|---|---|
| Centro | 6,19 €/m² | 8,54 €/m² |
| Málaga Este | 5,66 €/m² | 8,33 €/m² |
| Churriana | 3,93 €/m² | 7,50 €/m² |
| Teatinos-Universidad | 4,86 €/m² | 7,50 €/m² |
| Carretera de Cádiz | 5,61 €/m² | 7,48 €/m² |
| Bailén-Miraflores | 5,12 €/m² | 7,28 €/m² |
| Campanillas | 4,61 €/m² | 7,20 €/m² |
| Cruz de Humilladero | 4,95 €/m² | 6,64 €/m² |
| Ciudad Jardín | 4,43 €/m² | 6,53 €/m² |
| Palma-Palmilla | 3,65 €/m² | 5,48 €/m² |
| Puerto de la Torre | 3,49 €/m² | 5,37 €/m² |
La media de la ciudad que fija el informe es 7,5 €/m², y cinco distritos se apoyan casi exactamente en ella. La distancia entre Centro, arriba, y Puerto de la Torre, abajo, es de 1,6 veces.
Por barrios la diferencia se multiplica por siete
El anexo baja hasta el barrio, y ahí la fotografía cambia. Con 177 barrios que tienen serie completa de 2015 a 2023, el rango se abre muchísimo.
El valor más alto de 2023 corresponde a Colinas del Limonar, con 15,69 €/m². El más bajo es La Palma, con 2,32 €/m². Entre los dos hay 6,8 veces, frente a las 1,6 que separan al primer distrito del último.
Esa es la consecuencia práctica de leer el mapa por distritos: la media de distrito aplana el mapa real. Un mismo distrito puede contener a la vez un barrio por encima de los 11 euros y otro por debajo de los 5.
Una advertencia del informe antes de usar esos extremos
El estudio cambió de método a partir de 2021 y lo dice con todas las letras. Desde entonces solo cuenta viviendas en edificios de tipología colectiva, y deja fuera la unifamiliar, que supone el 8 % del parque residencial.
Eso provoca lo que el documento llama una discontinuidad entre 2020 y 2021 en los barrios donde había mucha vivienda unifamiliar, porque su mayor superficie construida rebajaba antes la ratio de euros por metro. El informe nombra ejemplos: Granja Suárez, San Alberto-La Alcubilla-Florisol, Ave María y Tabacalera, La Fábrica y Maqueda y La Noria.
Por eso este artículo no publica una clasificación completa de barrios. Da los dos extremos y la advertencia al lado, porque en varios barrios de esa lista el salto de precio tiene origen metodológico y no de mercado. El propio índice usa mediana y no media, también por coherencia con la estadística estatal.
Dónde está el alquiler y cuánto se paga al mes
El estudio calcula algo más de 30.000 viviendas en alquiler en la ciudad, sumando público y privado, lo que supone el 14 % del parque de viviendas principales. Añade que esa proporción será mayor, porque no todos los contratos se declaran fiscalmente ni se inscriben en el registro de fianzas.
El reparto es muy desigual. El Centro concentra casi el 30 % de todo el alquiler de la ciudad, y Cruz de Humilladero y Carretera de Cádiz rondan el 15 % cada uno, de modo que esos tres distritos reúnen el 60 %. Campanillas, Churriana, Palma-Palmilla y Ciudad Jardín no llegan al 4 % cada uno. El alquiler público se queda en el 2,5 % de los hogares.
En renta mensual, el grueso está en una franja estrecha: el 65 % de las viviendas arrendadas paga entre 300 y 700 €, solo el 5 % baja de 300 € y el 30 % supera los 700 €, repartido en un 18 % que no llega a 900 € y un 11 % que sí.
Por distritos el contraste vuelve a aparecer. En Ciudad Jardín y Campanillas más de la mitad de las viviendas alquiladas no pasa de 500 €, mientras que en Teatinos-Universidad casi el 90 % supera esa cifra y más de la mitad rebasa los 700 €.
Lo que el Ayuntamiento dice sobre la vivienda turística
Este es el punto donde el informe municipal es más cauto de lo que suele suponerse, y conviene citarlo tal cual. Registra que aún no se ha superado el índice de presión turística residencial existente en 2019, el año anterior a la pandemia.
Sí constata una concentración muy fuerte: el distrito Centro arroja un índice de presión turística cercano al 7 % cuando la media de la ciudad no llega al 2 %, y es a la vez el distrito con los alquileres más altos, por lo que el estudio admite que podría ser una de las causas que contribuyen al encarecimiento.
Pero acto seguido pone el contraejemplo. Dice, literal, que «otros distritos como Málaga Este presentan precios similares y sin embargo tienen una presión turística casi tres veces menor, por lo que la presencia de vivienda con finalidad turística no puede considerarse la única o determinante causa que provoca el encarecimiento de los precios».
El estado del registro de viviendas turísticas y su suspensión desde agosto de 2025 lo cuento aparte en las viviendas turísticas de Málaga, y quién decide qué se construye en cada distrito, en quién decide el urbanismo en Málaga.
La vivienda vacía no da margen
Dentro de esos dos distritos, el informe nombra las dos áreas estadísticas que superan los 10 €/m²: el Centro Histórico, en el distrito Centro, y Pedregalejo-Morlaco, en Málaga Este. Son los únicos ámbitos de ese tamaño que el estudio sitúa por encima de esa cifra.
El otro factor que el estudio mide es el parque desocupado. Las viviendas deshabitadas superan ligeramente el 3 % de las viviendas familiares de la ciudad, y solo el Centro se sitúa un punto por encima de esa media.
La lectura que hace el informe de esa cifra es la relevante: dice que ese porcentaje está «muy por debajo del stock de rotación necesario para que el mercado inmobiliario pueda funcionar con normalidad», lo que en sus términos indica agotamiento del parque disponible.
Conviene retener también dónde queda Málaga capital en el mapa grande. El documento del Instituto Municipal de la Vivienda señala que su precio por metro cuadrado está por debajo de la media nacional, y que dentro de la provincia hay municipios más caros que la capital, entre ellos Marbella, Benalmádena y Torremolinos. Ese último tiene ficha propia de playas en las playas de Torremolinos.
Cuándo se rehace este mapa
La serie de la ciudad que publica el informe va de 5,42 en 2015 a 6,91 en 2019 y 7,41 en 2022, y el propio documento apostilla que eso «supone un incremento interanual del 1,48 %». El valor de 2023 lo marca como provisional a septiembre.
El mapa que aquí se resume es de octubre de 2023, y es el instrumento que el Ayuntamiento declara como herramienta de diagnóstico y de diseño de políticas públicas. El disparador para rehacer este artículo es que el Instituto Municipal de la Vivienda publique una actualización, porque ese día cambian la tabla y los dos extremos.
Existe además un sistema estatal, el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana actualiza por años y del que ya hay edición de 2026. De esa estadística estatal, el informe municipal recoge el marco de referencia de 2021: 8,8 €/m² al mes de renta media en el conjunto de España, 695 € de cuantía mensual media y 88 m² de superficie media por contrato. Aquí no se cruzan cifras de los dos, porque miden con metodologías distintas y mezclarlas produciría una comparación falsa.
Quién trabaja en la ciudad y dónde vive es la otra mitad de esta foto, y la desgloso en el Parque Tecnológico de Málaga. Moverse entre distritos cambia el cálculo de cuánto cuesta vivir lejos del centro, y las tarifas están en cómo moverse por Málaga. Para orientarse por zonas antes de buscar piso están dónde alojarse en Málaga y el recorrido de Pedregalejo o El Palo, y el reparto de competencias municipales, en quién decide qué en Málaga.
Preguntas frecuentes sobre el precio del alquiler en Málaga
¿Cuál es el distrito más caro para alquilar en Málaga?
El distrito Centro, con un índice municipal de 8,54 euros por metro cuadrado, seguido de Málaga Este con 8,33. El más barato es Puerto de la Torre, con 5,37, según el mapa que publica el Instituto Municipal de la Vivienda.
¿Cuánta gente vive de alquiler en Málaga?
Algo más de 30.000 viviendas, el 14 por ciento del parque de viviendas principales, contando alquiler público y privado. El propio estudio municipal advierte de que la cifra real será mayor, porque no todos los contratos se declaran.
¿Dónde se concentran los pisos de alquiler en Málaga?
Casi el 30 por ciento están en el distrito Centro. Cruz de Humilladero y Carretera de Cádiz suman algo más del 15 por ciento cada uno, de modo que entre esos tres distritos reúnen el 60 por ciento del alquiler de la ciudad.
¿La vivienda turística explica la subida del alquiler en Málaga?
El estudio municipal no lo afirma. Señala que el Centro tiene un índice de presión turística cercano al 7 por ciento frente a menos del 2 de media, pero recuerda que Málaga Este tiene precios similares con una presión casi tres veces menor.
¿De cuándo son los datos del mapa de alquiler de Málaga?
De octubre de 2023, y el propio informe marca el valor de ese año como provisional a septiembre. La serie completa arranca en 2015 y se publica desagregada por barrio, área estadística y distrito.
El mapa por distritos tranquiliza. El mismo mapa por barrios dice otra cosa.